부동산 투자를 할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 해당 지역의 용도지역을 파악하는 것입니다. 용도지역은 해당 지역의 건축물의 용도와 건폐율, 용적률 등을 제한하는 규제로, 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소입니다. 오늘은 용도지역 종류 확인 용도지구 용도구역 변경 구분에 대해 알아보겠습니다.
1. 용도지역 종류
용도지역은 국토의 이용 및 계획을 위한 법률에 따라 다음과 같이 분류됩니다.
1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역
- 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역
- 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역
- 공업지역 : 공업의 편익 증진을 위해 필요한 지역
- 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
- 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하기가 어려운 지역
- 생산관리지역 : 농업·임업·어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하기가 어려운 지역
- 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 않는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역
4. 자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위해 필요한 지역
이 외에도 용도지역은 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 위락지구, 리모델링지구 등으로 세분화될 수 있습니다.
용도지역은 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 지정됩니다. 따라서 부동산을 구입할 때는 해당 토지의 용도지역을 반드시 확인해야 합니다.
2. 용도지역 확인
해당 토지의 용도지역을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
1. 토지이용규제정보서비스 이용하기
- 토지이용규제정보서비스(토지이음)에 접속합니다.
- 주소 입력창에 해당 토지의 주소를 입력합니다.
- 검색 결과에서 해당 토지의 용도지역을 확인할 수 있습니다.
2. 부동산 정보 앱 이용하기
- 부동산 정보 앱(네이버 부동산, 다음 부동산 등)을 다운로드합니다.
- 해당 토지의 주소를 입력하여 검색합니다.
- 검색 결과에서 해당 토지의 용도지역을 확인할 수 있습니다.
3. 지자체 홈페이지 이용하기
- 해당 토지가 위치한 지자체의 홈페이지에 접속합니다.
- 도시계획 관련 정보를 제공하는 메뉴를 찾아 접속합니다.
- 해당 토지의 주소를 입력하여 용도지역을 확인할 수 있습니다.
위의 방법 중 하나를 선택하여 해당 토지의 용도지역을 확인할 수 있습니다.
3. 용도지구
용도지구는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도지구는 다음과 같은 종류가 있습니다.
- 경관지구 : 경관의 보전·관리 및 형성을 위하여 필요한 지구로 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구로 나뉩니다.
- 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구입니다.
- 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구입니다.
- 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구입니다.
- 보호지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구로 역사문화환경보호지구, 중요시설물보호지구, 생태계보호지구로 나뉩니다.
- 취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구로 자연취락지구, 집단취락지구로 나뉩니다.
- 개발진흥지구 : 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로 주거개발진흥지구, 산업·유통개발진흥지구, 관광·휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구, 특정개발진흥지구로 나뉩니다.
- 특정용도제한지구 : 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구입니다.
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구 : 위의 용도지구 외에 필요에 따라 지정하는 지구로 위락지구, 리모델링지구가 있습니다.
용도지구는 지역의 특성에 따라 지정되며, 이를 통해 지역의 균형적인 발전과 주민의 삶의 질 향상에 기여합니다.
4. 용도구역
용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도구역은 다음과 같이 구분됩니다.
- 개발제한구역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 설정하는 구역입니다.
- 도시자연공원구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대해 시·도지사 또는 대도시 시장이 지정하는 구역입니다.
- 시가화조정구역 : 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해 일정 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대해 국토교통부장관이 지정하는 구역입니다.
- 수산자원보호구역 : 수산자원의 보호·육성을 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대해 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관이 지정하는 구역입니다.
용도구역은 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 지정하며, 용도구역의 지정 또는 변경에 관한 도시·군관리계획은 국토교통부장관이 결정합니다.
5. 용도지역 변경
용도지역 변경은 국토계획법에 따라 도시·군관리계획으로 결정되며, 다음과 같은 절차를 따릅니다.
- 기초조사 : 해당 지역의 인구, 산업, 교통, 환경 등의 현황과 장래의 발전방향을 조사합니다.
- 입안 : 시장·군수·구청장이 용도지역 변경을 입안합니다.
- 주민의견청취 : 입안된 용도지역 변경안에 대해 14일 이상 주민에게 공람하고, 의견을 수렴합니다.
- 지방의회 의견청취 : 용도지역 변경안에 대해 지방의회 의견을 수렴합니다.
- 관계기관 협의 : 용도지역 변경안에 대해 관계기관과 협의합니다.
- 도시계획위원회 심의 : 용도지역 변경안에 대해 도시계획위원회 심의를 거칩니다.
- 결정고시 : 용도지역 변경이 결정되면 고시합니다.
- 지형도면 고시 : 결정고시된 용도지역 변경사항을 지형도면에 고시합니다.
용도지역 변경은 지역의 발전과 주민의 생활환경 개선을 위해 필요한 경우에 이루어지며, 이를 통해 지역의 경제적·사회적·문화적 발전을 촉진할 수 있습니다. 하지만 용도지역 변경은 국토의 균형적인 발전과 환경 보호 등을 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다.
6. 정리
부동산 투자를 할 때는 해당 지역의 용도지역, 용도지구, 용도구역을 파악하는 것이 중요합니다. 이를 통해 해당 지역의 건축물의 용도와 건폐율, 용적률 등을 제한하는 규제를 파악하고, 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소를 파악할 수 있습니다. 부동산 투자는 신중하게 결정해야 하며, 투자 목적에 따라 각각의 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다.